부동산 절대 손해보지 않는 다섯 가지 노하우

* 하락 신호를 미리 알 수 있는데도 왜 꼭지에서 집을 사는 사람들이 생길까? 그 사람들이 바보라서?

아니다. 하락 신호가 나타나기 직전에 집을 산 것이다.

고점에 사는 사람, 꼭 있다. 많이 올랐다는 걸 알지만 더 오를 것 같다는 욕심이 눈을 가린다. 안대를 벗는 유일한 방법은 나를 믿지 않고 최대한 객관적 지표로 현 상황을 판단하는 것.

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1. 가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자

*PIR(Rrice to Income Ratio) : 주택 가격이 가구의 연간 소득 대비 몇 배인가를 보여주는 지수.(쉽게 말해 연간 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모으면 몇 년 후에 집을 살 수 있는지를 가늠해보는 지표.)

관심 있는 아파트 고평가 여부를 점검하는 방법은? 그 아파트의 과거와 현재의 PIR 비교하기!

어떤 아파트의 10년간 PIR 평균선이 20 정도 되는 아파트(20년 연봉 꼬박 모아야 사는 아파트)가 08년 이전엔 PIR 22였고 13~15년엔 최저 수준인 16이다가 18년 27까지 치솟았으면 지금은 연봉 대비 아파트 가격이 다소 비싸다고 볼 수 있음. 더 올라갈 순 있지만 일단 저자는 보류.

기왕이면 평균보다 낮은 수치일 때 매입하는 것이 좋다. 그러나 언제가 바닥인지는 알 수 없다. 인기 좋으면 더 오르고 인기 없으면 계속 하락할수도 있다. 그러나 너무 많이 오르면 곧 한계가 다가올 것이고, 많이 내렸다면 기회가 생기기 마련.

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2. 오랜 기간 올랐다면 의심하자

조정이나 쉬어가는 기간이 나타날 소지가 높다. 부동산은 주식처럼 순식간에 오르락 내리락 하지 않는다. 달리는 기차와 같아서 한번 오르기 시작하면 꾸준히 상승하는 경향을 보인다. 단기간에 주택 공급을 할 수도 없고 수요는 달려들기 때문이다. 일반적으로 지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향!!!! 다만, 기간보다 더 중요한 것이 상.승.률.!!!!!

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3. 4년간 상승률 40% 이상이면 주의하자

부동산은 수요와 공급의 불균형으로 인한 계단 형태의 시세 변화가 자주 나타난다. 2년 넘게 가격이 정체기를 겪으면 다시 상승할 기회를 맞이하고, 2년 넘게 상승하고 나면 다시 쉬어가는 구간이 나타난다.

상승을 시작했다고 해서 한없이 상승하는 것은 아니다. 여러 가지 조건이 맞아떨어졌겠지만 상승하더라도 4년 이내 최저 가격 대비 100% 정도가 오르면 보합기를 맞이한다. 상승의 정도는 그때그때 다른데, 저자의 기준은 보수적이다. 상승률이 50%가 넘으면 매수보다는 매도하는 쪽으로 방향을 잡고, 신규 매수는 하지 않는 편. 시장에따라 100% 이상 상승하는 경우도 자주 있지만 가장 중요한 건 돈을 잃지 않는 것!!!!! 그러려면 손실을 피한다는 원칙을 지켜야 함.

'4년 동안 50% 이상 상승시 매도'는 저자의 기준이고 절대적인건 아니다. 자신만의 기준을 만들어 상황에 맞게 수정.

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4. 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우

실사용의 가치인 전세가는 그대로인데 수요의 몰림으로 매매 가격이 오른 것이기 때문에 그만큼 거품이 생긴 것!!!

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5. 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라

위 세 가지는 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다. 중소형 아파트가 가장 먼저 오르는건 세대수가 많고 환기가 잘 되며 대지 지분이 높기 때문. 무난한 아파트가 많이 오르고 나면 나머지 아파트와 가격 차이가 너무 많이 나고, 그러면 적정 가격을 유지하기 위해 나머지들도 가격이 오른다. 만약 주변의 대형 평형, 주상복합, 그리고 나홀로 아파트까지 가격이 많이 올랐다면 그 아파트는 고점일 확률이 높다.

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출처; 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?