부동산 하락과 상승 사이클

부동산 상승기와 하락기에 나타나는 공통 패턴이 있다.

부동산 투자는 사람이 직접 하고, 사람의 심리는 비슷하기 때문이다.

두려움, 안도감, 환호에 따라 사람들의 쏠림 현상과 종목 변화가 나타난다.

부동산 자체의 가치 때문이 아니라 그것을 바라보는 사람들의 시선과 행동으로 가격이 오르내리는 것이다.

그래서 부동산 가격이 올라갈 때와 내려갈 때의 상황을 유심히 살펴보면 같은 패턴을 발견할 수 있다.

그리고 이 패턴은 주기적으로 반복된다는 특징을 가지고 있다.

 

 

 

이미지 출처 ; 한경 기사 - 부동산시장을 지배하는 원리와 2015년 부동산 전망

부동산의 사이클

 

* 하향기

 부동산 불황의 시기엔 과연 누가 투자를 하겠는가. 모든 종목에 투자를 꺼리게 된다. 가끔 나오는 급매를 제외하고 거래가 뜸해진다. 건설사는 분양을 미룰 것이고, 매매가는 하락한다. 부동산에 대한 부정적 인식이 확산돼 아무도 집을 사려고 하지 않는다. 한동안 공급이 중단된 지역에서는 매매가는 하락하지만 전세가는 상승하는 모습이 나타나고, 기존의 공급물량이 소화되지 않아 미분양이 쌓여 있는 지역에서는 매매가와 전세가가 동반 하락하는 모습이 나타난다.

 

* 바닥 다지고 상승하기 전

 분양한 아파트들의 입주가 끝나고 한동안 입주가 없는 시기가 이어진다. 기존에 발생한 미분양이 조금씩 감소하기 시작한다. 기존 아파트 거래도 예전보다는 조금씩 활기를 띠기 시작한다. 그렇지만 가격이 상승하지는 못한다. 집을 사려는 수요가 여전히 부족하기 때문이다. 반면 공급은 부족하고 임차수요가 많아 전세가 부족해진다. 점차 전세가율이 높아진다.

 

* 매수와 매도가 혼재하는 시기

 집을 사기 좋은 시기는 바로 이때다! 눈치 빠른 사람들은 이때부터 움직이기 시작한다. 이들은 어떤 종목에 먼저 관심을 가질까? 분양권, 재건축, 주상복합, 오피스텔 중 어떤 것일까? 사람들의 심리를 생각해보라. 투자자라 할지라도 강심장이 아닌 이상 보다 안전한 투자처를 먼저 떠올리기 마련이다. 가장 쉽게 살 수 있고 팔기에도 부담 없는 구축 아파트를 선호하게 된다. 투자자들의 이런 심리로 이 시기에는 구축 아파트가 전성기를 맞이한다. 공급이 부족한 지역을 중심으로 매매가와 전세가가 상승하는 양상을 보인다. 투자자들은 움직이지만, 실거주자는 아직 망설이는 시기.

 

* 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄

 상승이 시작됐다는 확실한 신호는 분양권의 프리미엄을 보면 알 수 있다. 구축 아파트 가격이 서서히 오르기 시작하면 새 아파트에도 관심을 가지게 되므로 새 아파트와 가격 차이가 줄어든다. 입지가 좋은 구도심에 입주하는 새 아파트 또는 신도시나 택지개발지구의 분양가 프리미엄이 상승하기 시작한다. 이후 분양하는 단지들은 높은 경쟁률을 보인다. 이 시기는 구축 아파트, 분양권 종목의 투자에 좋은 타이밍이다.

 

* 대세 상승

 분양권이 과열되면 다음 타자는 재건축, 재개발이다. 분양권은 입주할 권리를 의미하는데 분양권 당첨이 하늘의 별 따기가 되며, 당첨만 되면 상상을 초월하는 프리미엄이 붙는다. 무주택자가 아니거나 청약 점수가 낮은 사람은 어차피 넣어도 떨어진다. 그러니 분양 전에 입주권을 확보할 수 있는 재건축, 재개발에 수요가 몰린다. 재건축 아파트가 입지가 좋고 환금성이 좋기 때문에 재개발보다는 재건축이 먼저 오르고 재개발은 뒤늦게 상승한다. 이 시기는 똘똘한 입지의 재건축, 재개발 투자에 좋은 타이밍이다.

 

* 상승의 확산

 구축 아파트, 분양권, 재건축, 재개발 할 것 없이 많이 오른 상태다. 사람들은 슬슬 하락을 걱정하기 시작한다. 하지만 오르지 못한 종목이 있다. 주상복합, 나홀로 아파트다. 가격이 더 오르리라는 기대와 상관없이 이미 오른 아파트보다 가격이 저렴하기 때문에 관심을 받게 된다. 동시에 하락폭이 컸던 대형 아파트로도 불이 번진다. 이 시기는 입지 좋은 대형 아파트의 투자 타이밍이다.

 

 

 

 

 일단 가지고 있으면 계속 오르겠지 하는 생각으로 고점에 감당할 수 없는 수준의 아파트를 매입하고 오랜 기간 어려움을 겪는 분들이 많다.

사람들이 여전히 좋다고 이야기 할 때는 다소 경계를 하고, 보수적인 접근으로 투자에 임하는 것이 좋다.

 

 

 

출처; 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?