부동산 매매가와 전세가가 말해주는 투자 전략🎯

 부동산 투자의 기회는 하향기->회복기, 회복기->상승기 전환 시기를 잘 포착하는 데 있다. 부동산은 타이밍이 핵심이다. 타이밍을 포착하기 위해서 살펴봐야 할 자료는 너무나 많은데, 그 수많은 요인을 일일이 분석하기는 쉽지 않다. 맛집을 찾는다고 가정해보자. 핸드폰으로 검색하거나 지인에게 물어보는 등 온갖 수단을 동원하는 것보다 단순히 줄을 길게 서 있는 곳을 찾는 게 쉬울 수도 있다. 부동산 투자에서도 이와 유사한 방법을 활용할 수 있다.

 부동산 시세에 영향을 미치는 수많은 요인에 의해 최종적으로 나타나는 결과물은 시세다. 특정 지역의 매매가가 오를 때는 이유가 있으며, 전세가가 오를 때도 그만한 이유가 있는 것이다. 매매가와 전세가를 함께 보면 몇 가지 패턴을 발견할 수 있다. 이 패턴을 이용하면 모든 요인을 분석하지 않고도 큰 흐름을 파악할 수 있다. 

 

 

[1] 매매가 ▽ & 전세가 ▲

일단 기다리자. 전세가의 흐름도 중요하지만 가장 중요한 것은 매매가다. 단정지을순 없지만 매매가가 더 떨어질 가능성이 분명 존재한다. 부동산은 작은 확률에 베팅을 던지는 게임이나 도박이 아니다. 확실하게 바닥을 다지고 오르는 것을 보고 들어가도 전혀 늦지 않으며, 오히려 시간이 지날수록 가속도가 붙는다. 

 

[2] 매매가 ▲ & 전세가 ▲

얼마나 오랫동안, 얼마나 많이 올랐는지 따져봐야 하겠지만 큰 상승이 아니라면 되도록 사는 것이 좋다. 부동산 회복기->상승기로 이어질 때 나타나는 전형적인 모습이다. 공급이 부족하고 주택도 부족하여 전세가가 꾸준히 오르는 상황에서 매매수요가 붙고 있다. 안정적으로 상승할 수 있는 시기라 볼 수 있다. 

 

[3] 매매가 ▲ & 전세가 ▽or보합

전세가 하락하는 건 공급이 많기 때문이고, 그럼에도 매매가가 오르는 건 앞으로 오를 거라는 기대감이 작용하기 때문이다. 매매가는 오르는데 전세가는 떨어지는 상반된 모습은 신도시 또는 신도시의 공급으로 인한 주변 지역에서 나타날 수 있다. 또한 전세가가 보합인 데 만해 매매가가 급등하는 경우 가수요가 많이 붙어 거품이 끼고 있는 상태라고 볼 수도 있다. 매매가는 큰 폭으로 상승하지만 전세가의 상승폭은 점차 작아지고 있다면 위험하다는 시그널을 주고 잇는 것이니 수익이 났다면 적당히 매도하자. 

 

[4] 매매가 정체 & 전세가 정체

매매가와 전세가가 평행을 유지한다면? 이 경우는 이전의 모습이 상당히 중요하다. 상승 후 보합으로 이어진 것인지, 하락 후 보합인 것인지에 따라 선택이 달라진다. 전자보다는 후자가 좋다. 하지만 전자라고 해서 크게 문제될 건 없다. 가격이 정체 양상을 보일 때 가장 중요한 건 얼마나 오랫동안 정체되고 있느냐다. 가격이 정체되고 있다는 건 매년 물가상승률만큼 상승하지 못해 저평가 상태로 진입하고 있음을 의미한다. 일반인들은 관심을 가지지 않는 상황이지만, 투자자라면 이런 지역에 관심을 가지고 모니터링을 해야 한다.

 

 

 

눈치가 빠른 사람들이라면 위 네 가지 상황에 순서가 있다는 것을 알 것이다.

 

하향기 :  매매가 ▽ & 전세가 ▲   ⇒ 바닥에 진입할 수 있는 시기다. 조금 더 기다리는 여유를 가져라.

회복기 및 상승기 : 매매가 ▲ & 전세가 ▲   ⇒ 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기다. 빠른 결정이 중요하다.

상승기 최고점 : 매매가 ▲ & 전세가 ▽or보합    ⇒ 욕심을 버리고 다음을 준비하라.

하향기->회복기 전환 or 상승기->후퇴기 전환 : 매매가 정체 & 전세가 정체   ⇒ 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유를 가져라.

 

 

대한민국의 부동산은 전체가 하나의 사이클을 보이는 게 아니고 지역마다 다르다는 것을 꼭 기억하자.

권역 내에서도 도시별로 사이클 주기가 조금씩 다르다.

즉, 전국으로 눈을 돌리면 내가 바닥에 진입할 수 있는 투자처는 꼭 있다는 뜻이다.

 

 

출처; 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?